Loi du 25 juin 2026 contre la fraude fiscale : ce qui change pour les entreprises et les patrimoines

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a été publiée au Journal officiel du 26 juin 2026. Elle compte 115 articles et, faute de disposition transitoire générale, elle est entrée en vigueur le 27 juin 2026. Derrière un intitulé qui évoque surtout la fraude aux prestations sociales, le texte modifie plusieurs mécanismes qui concernent directement les entreprises, les détenteurs de patrimoine immobilier et les successions internationales.

Cette analyse retient les dispositions qui changent quelque chose en pratique, dès aujourd’hui ou à échéance connue : une nouvelle exigence de forme pour les cessions de parts de sociétés immobilières, l’allongement de la durée de conservation des documents comptables, l’extension des délais de reprise de l’administration, et un durcissement des obligations déclaratives applicables aux trusts et aux structures étrangères détenant de l’immobilier en France.

En bref. Trois points appellent une action immédiate. 1) Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique ou par acte contresigné par avocat, à peine de nullité (art. 1865-1 du code civil). 2) La conservation des documents soumis au droit de communication passe de six à dix ans pour ceux dont le délai expire après le 1^er janvier 2027. 3) Les délais dont dispose l’administration pour rectifier après coup gagnent, dans plusieurs hypothèses, une année supplémentaire.

Ce que contient la loi du 25 juin 2026

Le texte s’organise en trois titres : améliorer la détection de la fraude (articles 1 à 58), adapter les leviers de lutte et renforcer les sanctions (articles 59 à 92), garantir un meilleur recouvrement des montants soustraits (articles 93 à 115). Il a été promulgué après la décision du Conseil constitutionnel n° 2026-904 DC du 18 juin 2026.

L’essentiel du volume porte sur la fraude sociale et sur les échanges d’informations entre administrations. Mais une dizaine d’articles modifient le code général des impôts, le livre des procédures fiscales et le code civil sur des points qui touchent les dossiers courants d’un cabinet fiscaliste et patrimonial.

Les dates à retenir

Mesure	Texte	Entrée en application
Forme imposée aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière	Art. 1865-1 du code civil	27 juin 2026
Allongement des délais de reprise (assistance internationale, plainte, procédure judiciaire)	Art. L. 188 A, L. 188 B et L. 188 C du LPF	Délais de reprise expirant à compter du 26 juin 2026
Nouveau cas de prorogation du délai de reprise	Art. L. 188 AA du LPF	27 juin 2026
Trusts : déclaration au décès du constituant, majoration de 80 % élargie	Art. 792-0 bis et 1729-0 A du CGI	27 juin 2026
Taxe de 3 % : déclaration annuelle et représentant en France	Art. 990 E, 990 F et 990 FA du CGI	27 juin 2026
Conservation des documents portée à dix ans	Art. L. 102 B du LPF	Documents dont le délai expire après le 1er janvier 2027

Cessions de parts de sociétés immobilières : une forme imposée à peine de nullité

C’est la disposition la plus immédiatement opérationnelle du texte, et sans doute la moins commentée. L’article 68 de la loi insère dans le code civil un article 1865-1, en vigueur depuis le 27 juin 2026.

Ce que dit le nouvel article 1865-1 du code civil

À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière doit désormais être constatée par :

• un acte authentique ;
• un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du code civil ;
• ou, dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci.

Le texte précise que les professionnels concernés interviennent dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier — autrement dit, le dispositif de lutte contre le blanchiment. Les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du code monétaire et financier restent en dehors du champ.

Quelles sociétés sont concernées

La définition retenue est celle du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, c’est-à-dire celle qui commande déjà le droit d’enregistrement de 5 %. Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est — ou a été au cours de l’année précédant la cession — principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Le champ est donc large : la SCI familiale y entre au même titre que la structure de détention patrimoniale ou la holding immobilière. Les organismes d’habitations à loyer modéré, certaines sociétés foncières et les sociétés d’économie mixte de logement social en sont expressément exclus.

Deux conséquences pratiques

La première est la sanction. L’acte sous signature privée rédigé par les parties elles-mêmes, longtemps l’usage pour une cession de parts de SCI entre proches, ne suffit plus. Le texte prévoit la nullité sans en préciser la nature ; la question de savoir si elle est absolue ou relative, et donc qui peut s’en prévaloir et pendant combien de temps, se posera devant les juridictions.

La seconde est le verrou de l’enregistrement. Le même article 68 crée un article 635-0 A du code général des impôts : l’enregistrement de ces cessions est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique, de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte rédigé par l’expert-comptable. Une cession irrégulière en la forme se heurtera donc au guichet, avant même toute discussion sur sa validité.

Pour les cessions en cours de négociation, le point de vigilance est la date de l’acte : seules celles constatées à compter du 27 juin 2026 sont soumises à l’exigence nouvelle.

Documents comptables : la conservation passe de six à dix ans

L’article 36 de la loi modifie l’article L. 102 B du livre des procédures fiscales, qui fixe la durée pendant laquelle doivent être conservés les livres, registres, documents ou pièces sur lesquels s’exercent les droits de communication, d’enquête et de contrôle de l’administration. Le délai de six ans devient un délai de dix ans.

Le point le plus délicat : à partir de quand

L’allongement ne s’applique pas à tout le stock. Il vise, selon les termes mêmes de la loi, les documents et pièces dont le délai de conservation expire après le 1^er janvier 2027.

La lecture combinée avec le point de départ du délai — la date de la dernière opération mentionnée sur les livres ou registres, ou la date à laquelle le document a été établi — donne un repère simple : une pièce dont les six ans étaient déjà écoulés, ou s’achèvent avant le 1^er janvier 2027, reste soumise à l’ancien régime. En pratique, ce sont les pièces établies à partir du début de l’année 2021 qui basculent dans la conservation décennale, soit quatre années de conservation supplémentaires.

Ce qu’il est utile de faire dès maintenant

• Suspendre les purges programmées pour 2027 et au-delà : une destruction conforme à l’ancienne règle deviendrait, à quelques semaines près, une destruction prématurée.
• Vérifier les contrats d’archivage et d’hébergement, souvent calés sur une durée de six ans, ainsi que les politiques de rétention des logiciels comptables et des outils de facturation électronique.
• Articuler avec les autres délais de conservation — le délai commercial de l’article L. 123-22 du code de commerce, les durées propres à la paie ou aux marchés — qui ne sont pas modifiés par la loi et continuent d’obéir à leur logique propre.

L’enjeu n’est pas seulement documentaire. En cas de vérification de comptabilité, l’impossibilité de produire une pièce que la loi imposait de conserver fragilise la position du contribuable bien au-delà de la question de forme.

Les délais dont dispose l’administration s’allongent

Trois articles du livre des procédures fiscales permettent à l’administration de rectifier après l’expiration du délai initial de reprise, dans des hypothèses limitées. La loi leur ajoute, à chacun, une année.

Une année de plus dans trois hypothèses (L. 188 A, L. 188 B et L. 188 C)

L’article 101 de la loi remplace, dans ces trois textes, les mots « l’année » par les mots « la deuxième année ». Concrètement :

• Assistance administrative internationale (art. L. 188 A) : lorsque l’administration a interrogé, dans le délai initial, l’autorité compétente d’un autre État, elle peut désormais rectifier jusqu’à la fin de la deuxième année suivant celle de la réception de la réponse.
• Plainte pour fraude fiscale (art. L. 188 B) : la réparation est possible jusqu’à la fin de la deuxième année suivant la décision qui met fin à la procédure, dans la limite inchangée de la dixième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.
• Omissions révélées par une procédure judiciaire, une procédure devant les juridictions administratives ou une réclamation contentieuse (art. L. 188 C) : même décalage, dans la même limite décennale.

Une nuance mérite d’être signalée, car elle limite la portée réelle de la mesure sur le premier cas. L’article L. 188 A comporte un plafond que la loi n’a pas touché : la rectification reste possible « au plus tard jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle le délai initial de reprise est écoulé ». Lorsque la réponse étrangère parvient tardivement, ce plafond continue de commander le calcul, et l’année gagnée est absorbée. L’allongement produit surtout son effet lorsque la réponse arrive tôt.

Ces dispositions s’appliquent aux délais de reprise venant à expiration à compter de la publication de la loi, soit le 26 juin 2026. Elles peuvent donc concerner des exercices déjà anciens dont le délai n’était pas encore expiré à cette date.

Un cas de prorogation entièrement nouveau (L. 188 AA)

L’article 85 de la loi crée un article L. 188 AA du livre des procédures fiscales. Lorsque l’administration informe le contribuable, dans le délai initial de reprise, de la mise en œuvre de l’une des procédures de coopération administrative mentionnées aux II et III de l’article L. 45, elle peut réparer les omissions ou insuffisances constatées dans ce cadre jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle le délai initial de reprise est écoulé.

Le même article 85 élargit le champ de ces procédures : elles étaient réservées aux États membres de l’Union européenne, elles peuvent désormais être mises en œuvre avec des États tiers ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Le texte ajoute que le refus du contribuable à la présence de fonctionnaires de ces administrations étrangères est considéré comme un refus opposé aux agents de l’administration française, avec les conséquences prévues aux articles 1732 et 1734 du code général des impôts.

Pour le praticien, la conséquence est double. D’une part, un courrier d’information reçu en cours de contrôle peut désormais avoir un effet de prorogation qu’il faut identifier immédiatement : la qualification de ce courrier et sa date deviennent des éléments du dossier. D’autre part, la réaction à opposer à la présence d’agents étrangers ne relève plus du seul choix d’opportunité. Sur la méthode de calcul des échéances, voir l’analyse consacrée à la prescription fiscale et aux délais de reprise.

Trusts : une déclaration nouvelle au décès du constituant

L’article 84 de la loi retouche l’article 792-0 bis du code général des impôts, qui régit la taxation aux droits de mutation à titre gratuit des biens placés dans un trust.

Le paiement doit être accompagné d’une déclaration détaillée

Lorsque les droits de mutation par décès sont dus dans les cas où les qualifications de donation et de succession ne s’appliquent pas, ils sont acquittés par l’administrateur du trust dans les délais de l’article 641 du code général des impôts, à compter du décès du constituant. La loi ajoute que ce paiement est désormais accompagné d’une déclaration détaillée et estimative, conforme à un modèle établi par l’administration, précisant l’identité des bénéficiaires ainsi que les éléments nécessaires à la détermination de l’assiette et à la liquidation des droits.

L’obligation était jusque-là essentiellement une obligation de payer. Elle devient une obligation de documenter, sur un format imposé, ce qui expose la structure à une contradiction possible entre les valeurs déclarées et celles retenues par l’administration.

Les bénéficiaires plus exposés

Lorsque l’administrateur relève de la loi d’un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A, ou d’un État n’ayant pas conclu avec la France de convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement, les bénéficiaires du trust étaient déjà solidairement responsables du paiement des droits. La loi précise que cette solidarité joue « à défaut de paiement » et qu’ils sont, en outre, tenus de déposer la déclaration.

Un bénéficiaire résidant en France peut donc se trouver débiteur d’une obligation déclarative portant sur une structure qu’il ne contrôle pas et dont il ne détient pas nécessairement les éléments d’évaluation. La question de l’accès à l’information devient, pour lui, un sujet en soi.

La majoration de 80 % ne connaît plus de périmètre restreint

L’article 1729-0 A du code général des impôts prévoit une majoration de 80 % des droits dus en cas de rectification portant sur des avoirs qui auraient dû être déclarés. S’agissant des trusts, le texte visait jusqu’ici les seuls actifs « mentionnés aux 1° et 2° du III de l’article 990 J ». La loi supprime cette restriction : la majoration s’applique désormais aux actifs qui auraient dû être déclarés en application de l’article 1649 AB, c’est-à-dire à l’ensemble de l’obligation déclarative pesant sur l’administrateur du trust.

L’élargissement est significatif : un manquement déclaratif qui n’entrait pas dans l’ancien périmètre peut désormais déclencher la majoration au taux le plus élevé du dispositif.

Immobilier détenu par des structures étrangères : la taxe de 3 % se durcit

L’article 102 de la loi modifie le régime déclaratif de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des entités juridiques (articles 990 D et suivants du code général des impôts).

Jusqu’ici, les entités relevant du d du 3° de l’article 990 E pouvaient communiquer chaque année les informations requises, ou prendre et respecter l’engagement de les communiquer à l’administration sur sa demande. Cette seconde branche disparaît : elles doivent désormais déclarer chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers concernés. L’engagement de communication sur demande n’est plus une option.

La loi crée par ailleurs un article 990 FA : la personne morale, l’organisme, la fiducie ou l’institution comparable qui ne dispose pas d’un établissement stable en France doit désigner, dans sa déclaration, une personne physique ou morale fiscalement domiciliée en France ou dont le siège social y est établi, autorisée à recevoir pour son compte l’ensemble des communications, pièces de procédure et notifications relatives au contrôle de la taxe. À défaut de désignation, l’entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations et connue de l’administration — qu’elle soit exonérée ou non — est réputée autorisée à les recevoir.

Cette règle par défaut mérite l’attention : une société intermédiaire peut se voir opposer des actes de procédure destinés à une entité située plus haut dans la chaîne, sans l’avoir voulu ni même l’avoir su. La désignation volontaire d’un destinataire devient, en pratique, une mesure de sécurité procédurale.

Visites domiciliaires : deux garanties nouvelles pour le contribuable

Le texte ne fait pas que renforcer les prérogatives de l’administration. L’article 88 de la loi modifie l’article L. 16 B du livre des procédures fiscales, qui organise les visites et saisies autorisées par le juge des libertés et de la détention, et y ajoute une garantie qui faisait défaut.

Lorsque l’ordonnance du juge est infirmée ou annulée, les copies des pièces et documents saisis sont désormais détruites. La même règle vaut lorsque la saisie elle-même est annulée. Une réserve encadre le dispositif : en cas de pourvoi en cassation, les copies sont conservées par l’administration, mais celle-ci ne peut ni les consulter, ni les utiliser, ni les opposer tant qu’une décision insusceptible de recours n’a pas mis fin au litige.

La portée pratique est réelle. L’annulation d’une visite domiciliaire laissait jusqu’ici sans réponse claire le sort des documents copiés. Le texte tranche, et donne un intérêt supplémentaire à la contestation de l’ordonnance.

Le même article autorise l’établissement du procès-verbal et de l’inventaire sous forme numérique, avec une signature électronique commune et unique pour chaque signataire, selon des modalités renvoyées à un décret en Conseil d’État. La régularité formelle de ces actes, souvent discutée, se jouera demain aussi sur le terrain de la signature électronique.

Conseils juridiques et comptables : une amende au champ élargi

L’article 1740 A bis du code général des impôts sanctionne la personne qui, dans l’exercice d’une activité professionnelle de conseil juridique, financier ou comptable — ou de détention de biens et de fonds pour le compte d’un tiers — a intentionnellement fourni à un contribuable une prestation permettant directement la commission des manquements sanctionnés. L’amende est égale à 50 % des revenus tirés de la prestation, sans pouvoir être inférieure à 10 000 €.

Le déclenchement de cette amende supposait jusqu’ici une majoration de 80 % prononcée contre le contribuable. L’article 81 de la loi vise désormais la majoration « de 80 % ou de 40 % sur le fondement des b et c du 1 de l’article 1728, de l’article 1729 ou de l’article 1729-0 A ». Le seuil de déclenchement s’abaisse donc d’un cran, et l’amende quitte le seul terrain des montages les plus graves.

Les garanties associées demeurent : le professionnel bénéficie des voies de recours ouvertes au contribuable en cas de désaccord sur les manquements de ce dernier, et le dégrèvement ou la décharge des majorations pour un motif lié à leur bien-fondé entraîne le dégrèvement de l’amende.

Check-list : ce qu’il est utile de vérifier maintenant

1. Cessions de parts de sociétés immobilières en cours — la forme de l’acte est-elle conforme au nouvel article 1865-1 du code civil pour toute signature postérieure au 27 juin 2026 ?
2. Politique d’archivage — les purges prévues à partir de 2027 ont-elles été suspendues, et les durées de rétention paramétrées dans les outils comptables mises à jour ?
3. Contrôles en cours — le dossier contient-il un courrier informant d’une demande d’assistance internationale ou d’une procédure de l’article L. 45 ? Sa date conditionne désormais l’échéance réelle du délai de reprise.
4. Trusts — l’administrateur est-il en mesure de produire la déclaration détaillée et estimative au décès du constituant, et les bénéficiaires résidents mesurent-ils leur exposition ?
5. Structures étrangères détenant de l’immobilier en France — l’échéance déclarative du 15 mai est-elle intégrée, et un destinataire des notifications a-t-il été désigné en France ?

L’accompagnement du Cabinet RGA

Installé à Paris 6^e et inscrit au barreau de Paris, le Cabinet RGA intervient en droit fiscal, en droit du patrimoine et en droit immobilier. Sur les sujets ouverts par la loi du 25 juin 2026, le cabinet accompagne ses clients sur la sécurisation formelle des cessions de titres de sociétés immobilières, l’analyse des échéances de reprise dans les contrôles en cours, et le traitement des obligations déclaratives attachées aux trusts et aux structures internationales de détention immobilière.

Pour le déroulement d’une procédure et les garanties applicables, voir le guide contrôle fiscal d’entreprise et la fiche consacrée à la réponse à une proposition de rectification.

Sources

• LOI n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales — JORF n° 0148 du 26 juin 2026, texte n° 1
• Article 1865-1 du code civil, créé par l’article 68 de la loi
• Article L. 102 B du livre des procédures fiscales, modifié par l’article 36
• Article L. 188 AA du livre des procédures fiscales, créé par l’article 85 ; articles L. 188 A, L. 188 B et L. 188 C, modifiés par l’article 101
• Article 792-0 bis du code général des impôts et article 1729-0 A, modifiés par l’article 84
• Articles 990 E, 990 F et 990 FA du code général des impôts (article 102) ; article L. 16 B du livre des procédures fiscales (article 88) ; article 1740 A bis du code général des impôts (article 81)

Questions fréquentes

Conclusion

La loi du 25 juin 2026 ne bouleverse pas l’architecture du contrôle fiscal, mais elle déplace plusieurs curseurs à des endroits sensibles : la forme d’un acte devient une condition de validité, la durée de conservation s’allonge de quatre ans, et le temps dont dispose l’administration s’étend dans les dossiers à dimension internationale.

Ces déplacements se lisent moins dans les grands principes que dans les dates et les échéances. Reprendre les dossiers en cours à la lumière de ce calendrier est, à ce stade, l’exercice le plus utile.

Pour aller plus loin, consultez la page dédiée au droit fiscal.